房企投身高標(biāo)準(zhǔn)住宅，劃得來嗎？

蘇志對來售樓處看樣板間的購房者講起了建筑技法，這在他6年的銷售生涯中也是頭一遭的新鮮事。

過去，把客戶帶到樣板間后，他主要講解一下戶型、朝向、配套的家電品牌，如今，到了樣板間門口，他都會(huì)先停一停，把客戶帶到旁邊一角，指著幾個(gè)陳列出來的地板、墻體樣品開始介紹，地板層有將近5cm的鏤空，是為了隔絕上下層之間噪音，但這絲毫不影響承重，我們每平方米的承重是300公斤……

這樣的變化同時(shí)發(fā)生在北京七個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的銷售中心。

“競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案”是北京今年首批集中供地提出的競拍規(guī)則之一。30 個(gè)開拍地塊中，有 8 個(gè)因觸及“競地價(jià)+競公共租賃住房面積”或“競地價(jià)+競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額”等上限后轉(zhuǎn)入“競高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)，最終，通過評選組評分確定了8 宗商品住宅用地競得人。

根據(jù)掛牌文件中的《高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評審內(nèi)容和評分標(biāo)準(zhǔn)》（以下簡稱《評分標(biāo)準(zhǔn)》），高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅的評分內(nèi)容包括兩個(gè)篇章：建筑品質(zhì)和建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)，每篇章占比50%，每個(gè)篇章下又設(shè)置細(xì)分指標(biāo)及對應(yīng)得分項(xiàng)，累計(jì)后就是各個(gè)投報(bào)方案的最終得分。

建筑品質(zhì)篇主要指向四項(xiàng)建筑技術(shù)，包括綠色建筑、裝配式建筑、健康建筑和超低能耗技術(shù)。這四項(xiàng)技術(shù)，單拎一項(xiàng)出來，相較傳統(tǒng)普通商品住宅而言都是質(zhì)的提升，若將四者融合，在國內(nèi)外都屬于前列案例。

規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)篇關(guān)注小區(qū)整體環(huán)境與城市的呼應(yīng)、小區(qū)內(nèi)部建筑單體的設(shè)計(jì)、小區(qū)內(nèi)外部交通流線設(shè)計(jì)以及小區(qū)內(nèi)部景觀和公共空間的設(shè)計(jì)。

對于評分細(xì)則指標(biāo)的選取考量，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)從住房者、建筑、社會(huì)三個(gè)層面進(jìn)行了解讀，“建設(shè)的‘高標(biāo)準(zhǔn)’并非‘豪宅化’，而是更加注重為購房人提供綠色、健康、舒適、高效的使用空間，做到讓住宅有品質(zhì)、群眾住得舒服，切實(shí)落實(shí)綠色、低碳、節(jié)能理念，最大限度地實(shí)現(xiàn)人與 自然和諧共生，促進(jìn)碳達(dá)峰和碳中和目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。

根據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)公示的設(shè)計(jì)方案，8個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目都承諾全面實(shí)施三星級綠色建筑及采用經(jīng)過三星級綠色建材認(rèn)證的產(chǎn)品，其中4個(gè)項(xiàng)目承諾實(shí)現(xiàn)全面三星級綠色建筑、91%及以上裝配率、100%超低能耗面積及100%健康建筑面積，6個(gè)項(xiàng)目承諾實(shí)現(xiàn)不同比例的三星級綠色建筑、裝配率、超低能耗面積及健康建筑面積。

目前，首批集中供地8個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目中已有7個(gè)開盤。那么，到底什么是高標(biāo)準(zhǔn)住宅？高標(biāo)準(zhǔn)住宅如何從指標(biāo)變成現(xiàn)實(shí)？又會(huì)多大程度上影響居住體驗(yàn)？市場對高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅反饋如何？開發(fā)商如何消化高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)帶來的增量成本以及實(shí)現(xiàn)技術(shù)的運(yùn)用？這些都成為高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅入市的必答題。

購房者小張聽售樓處的銷售人員說起“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅”時(shí)，還是一臉的疑惑，“高標(biāo)準(zhǔn)”這個(gè)詞她不陌生，但是這個(gè)詞語后面綴上“住宅”時(shí)，她直觀反應(yīng)是，這到底是個(gè)啥？

百度指數(shù)顯示，這個(gè)關(guān)鍵詞暫時(shí)還未被收錄。微信指數(shù)顯示，“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅”一詞在過去7天的最高數(shù)值是418，最低是66，與此相對照的是，“二手房指導(dǎo)價(jià)”“美元債”這些詞組的微信指數(shù)則破百萬。

小張告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，在她的價(jià)值排序中，購房時(shí)首先會(huì)考慮的因素是區(qū)位，其次是周邊配套，包括交通、教育、醫(yī)療、商業(yè)以及上自老人下自孩子的社區(qū)活動(dòng)空間建設(shè)，再次是項(xiàng)目開發(fā)主體。另外，作為改善客群，小張希望二套房在小區(qū)物業(yè)、環(huán)境，以及室內(nèi)使用空間上相較首套有所提升。經(jīng)過一番了解和比對，小張覺得這個(gè)最初令她疑惑但最終讓她懷有期待的高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目就是心目中理想的家。

雖然“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅”是新鮮概念，但是這一提法并非空穴來風(fēng)。在此之前，《評選標(biāo)準(zhǔn)》 里提及的四項(xiàng)建筑技術(shù)在我國幾乎都有十年以上的實(shí)踐基礎(chǔ)。

起步最早的是綠色建筑，2006年我國頒布了第一版《綠色建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》。同年，開始推廣裝配式建筑；第二年，國家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部與德國能源署建立合作關(guān)系，引進(jìn)德國的被動(dòng)房技術(shù)即超低能耗建筑技術(shù)，2012年國內(nèi)建成了首個(gè)超低能耗建筑——河北秦皇島在水一方。起步相對晚的健康建筑也在2017年確立了《健康建筑評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》（T/ASC02-2016）。

從住建部門的頒文來看，各地都在逐步引導(dǎo)新建建筑向“高標(biāo)準(zhǔn)”看齊。以北京為例， 過去三年的裝配式建筑推廣目標(biāo)中，裝配式建筑面積占新建建筑面積的比重由20%逐步提升至 25%、30%。與此同時(shí)，裝配率也要求達(dá)到50%及以上。2017年，北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會(huì)要求所有新建大型公共建筑全面執(zhí)行綠色建筑二星級標(biāo)準(zhǔn)。

“（四項(xiàng)技術(shù)的推廣）是在穩(wěn)步地逐年遞增，但高標(biāo)準(zhǔn)可能是一下子將它們提升到一個(gè)更高的高度?！?中國建筑設(shè)計(jì)研究院裝配式建筑工程研究院副院長王凌云告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，目前她負(fù)責(zé)其中一個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)方案。

在中國建筑設(shè)計(jì)研究院裝配式建筑工程研究院院長趙鈿看來，《評分標(biāo)準(zhǔn)》里提及的四項(xiàng)建筑技術(shù)各有側(cè)重，超低能耗關(guān)注建筑的節(jié)能效果；健康建筑關(guān)注建筑對人體身心的正向影響；綠色建筑從建筑物本身出發(fā)，強(qiáng)調(diào)建筑全壽命周期內(nèi)的安全耐久、健康舒適等；裝配式建筑則是從住宅產(chǎn)業(yè)化的水平，要求提升建筑效率。

趙鈿表示，現(xiàn)在是把這些技術(shù)集中于一個(gè)項(xiàng)目，讓它既實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，又實(shí)現(xiàn)綠色，又實(shí)現(xiàn)節(jié)能，又實(shí)現(xiàn)健康。

調(diào)研員王凌云在做調(diào)研時(shí)，住在超低能耗建筑里的居民常常跟她說，入住之后，發(fā)現(xiàn)自己感冒的頻率降低了，以前春秋兩季愛犯的鼻炎如今也不怎么發(fā)作了。

這與超低能耗建筑營造的室內(nèi)環(huán)境不無關(guān)系?！胺孔觾?nèi)部家具等釋放的一些有害氣體，有可能讓人覺得悶或者不舒服，但是超低能耗的住宅采納了新風(fēng)系統(tǒng)，24 小時(shí)在低頻運(yùn)行，保證了室內(nèi)空氣的溫度、濕度、質(zhì)量，會(huì)讓人覺得很舒適?！蓖趿柙平忉尅?/span>

北京首批集中供地的8個(gè)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目中，有5個(gè)承諾超低能耗建筑面積占比100%， 而室內(nèi)環(huán)境是超低能耗住宅與普通住宅的重要區(qū)別之一。

根據(jù)北京2019年9月頒布的《超低能耗居住建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)（DB11T1665-2019）》，超低能耗居住建筑主要房間室內(nèi)冬季溫度大于等于20℃，相對濕度大于等于30%，夏季溫度小于等于26℃， 相對濕度小于等于60%；室內(nèi)新風(fēng)量不應(yīng)小于30m3/（h·人）；主要功能房間噪聲晝間不應(yīng)大于 40dB（A），這相當(dāng)于國家標(biāo)準(zhǔn)中對高要求住宅的水平。

這一系列指標(biāo)的達(dá)成，主要依賴高保溫隔熱性能、高氣密性的維護(hù)結(jié)構(gòu)，以及高效新風(fēng)熱回收技術(shù)。三者共同將能量留在建筑體內(nèi)，使室內(nèi)溫濕度達(dá)到適宜的水平。

此外，新風(fēng)系統(tǒng)源源不斷送來經(jīng)過過濾的新鮮空氣，高氣密性墻體阻擋了空氣中PM10、PM2.5等有害顆粒物及噪音，這也在提升室內(nèi)空氣質(zhì)量的同時(shí)降低了噪音干擾。超低能耗建筑的另一核心指標(biāo)是節(jié)能效果，如果采用我國節(jié)能率的計(jì)算口徑，節(jié)能效果可以達(dá)到90%以上。換算到居民的小賬本上，最直觀可見的是，如果室內(nèi)溫濕度常年保持在一個(gè)適宜的水平，可以省下夏季的空調(diào)制冷費(fèi)以及冬季的供暖費(fèi)。

不過，與此同時(shí)，居民的居住習(xí)慣也要相應(yīng)做出調(diào)整?？紤]到超低能耗住宅的“恒溫恒濕恒氧恒靜”是建立在建筑全封閉運(yùn)行的前提下，趙鈿建議，居民在冬季以及夏季盡量保持窗戶關(guān)閉，天氣晴好的日子則可以開窗直接進(jìn)行室內(nèi)外通風(fēng)。

自從接手了高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅項(xiàng)目之后，北京住宅建筑設(shè)計(jì)研究院副總建筑師劉巍和團(tuán)隊(duì)就進(jìn)入了高強(qiáng)度工作狀態(tài)，相較往常的住宅項(xiàng)目，設(shè)計(jì)圖紙的數(shù)量已經(jīng)翻了一倍。想要吃好“第一口螃蟹”并不簡單。首先橫亙在劉巍面前的一道難題就是如何實(shí)現(xiàn)技術(shù)間的融合，他所負(fù)責(zé)的項(xiàng)目不僅對超低能耗建筑、裝配式建筑、綠色建筑、健康建筑這四項(xiàng)技術(shù)都做出了承諾，并且承諾的比例幾乎都是最高的100%。

在眾多建筑師看來，這不是簡單的1+1=2的問題，而是1+1＞2。劉巍向經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)解釋：“技術(shù)和技術(shù)之間有相輔相成的，比如綠色健康、健康建筑和超低能耗建筑。它們之間有一些技術(shù)和板塊相通；但也有部分技術(shù)之間需要協(xié)調(diào)，比如裝配式建筑和超低能耗建筑，因?yàn)槌湍芎膶饷苄院蜔嵝гO(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)都很高，而裝配式建筑的施工相比于傳統(tǒng)結(jié)構(gòu)而言，預(yù)留預(yù)埋均有增加，因此超低能耗專項(xiàng)設(shè)計(jì)需充分解決此部分的影響?！贝送猓y點(diǎn)還包括但不限于每項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)的要求都比常規(guī)住宅建設(shè)要高，以及可選用的綠色建材范圍有限。

建筑師的壓力，除了技術(shù)上的挑戰(zhàn)，部分也因?yàn)楸敬巍对u分標(biāo)準(zhǔn)》中提出的新指標(biāo)——建筑師負(fù)責(zé)制。幾乎所有高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目開發(fā)單位也都承諾了采納這一管理模式，這實(shí)際上是給項(xiàng)目質(zhì)量多上了一重保險(xiǎn)。

建筑師負(fù)責(zé)制是一種國際通行的建筑項(xiàng)目組織管理模式。2015年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部首次提出“在民用建筑工程中推行建筑師負(fù)責(zé)制”。目前在上海市浦東新區(qū)、深圳市、雄安新區(qū)及北京市等6個(gè)地區(qū)實(shí)行試點(diǎn)。

根據(jù)北京今年年初頒布的《北京市建筑師負(fù)責(zé)制試點(diǎn)指導(dǎo)意見》（以下簡稱《指導(dǎo)意見》），建筑師團(tuán)隊(duì)需至少參與承擔(dān)工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、合同管理這三個(gè)階段的工作。鼓勵(lì)試點(diǎn)項(xiàng)目委托建筑師團(tuán)隊(duì)完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、策劃咨詢、工程設(shè)計(jì)、招標(biāo)采購、合同管理、運(yùn)營維護(hù)等6 個(gè)階段及其他附加的服務(wù)。

相較之前，建筑師對工程的參與度有所增加?！耙酝褕D紙交出去后，建筑師的后續(xù)工作主要在設(shè)計(jì)層面，但現(xiàn)在要求我們對項(xiàng)目實(shí)施全過程全方位進(jìn)行把控。”劉巍說。

與此同時(shí)，《指導(dǎo)意見》中也明確了建筑師的責(zé)任，建筑師及團(tuán)隊(duì)責(zé)任由建筑師所在單位按照合同約定承擔(dān)，并有權(quán)向簽字蓋章的建筑師及其團(tuán)隊(duì)成員、咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行追償。

這樣的參與度以及責(zé)任制，在王凌云看來很有必要，因?yàn)楦邩?biāo)準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)應(yīng)用上有大量的深化設(shè)計(jì)，以往，甲方可能委托其他公司來負(fù)責(zé)深化設(shè)計(jì)，導(dǎo)致建筑師的技術(shù)要求被片段式地傳遞，另外廠家有可能在制作過程中根據(jù)自己產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)來修改建筑師的設(shè)計(jì)，而當(dāng)前端的方案設(shè)計(jì)到后面的深化設(shè)計(jì)都需要建筑師簽字確認(rèn)時(shí)，建筑師可以確保最初的技術(shù)參數(shù)能夠有效地落實(shí)到施工上。這也在倒逼建筑師提升深化設(shè)計(jì)及其他過程把控的能力。

實(shí)施建筑師責(zé)任制后，大部分時(shí)候，建筑師和開發(fā)單位都會(huì)站在統(tǒng)一戰(zhàn)線，共商設(shè)計(jì)方案以及在招標(biāo)上給出性價(jià)比更優(yōu)的建議。不過，王凌云也表示，在技術(shù)這些關(guān)鍵路徑上一定會(huì)堅(jiān)持，守好技術(shù)應(yīng)用可靠性、安全性這一關(guān)。

高標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目建設(shè)勢必會(huì)帶來成本增加。對北京首批集中供地的拿地企業(yè)來說，這更是一筆不得不算的賬。起初十宗進(jìn)入“競高品質(zhì)住宅建設(shè)方案”環(huán)節(jié)的地塊，最后有兩塊地正是因?yàn)樵谧詈蟓h(huán)節(jié)沒有企業(yè)投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案而以上一輪的競拍出價(jià)結(jié)果成交。

某Top10 房企參與首輪土拍的投拓人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，競到限，大家算賬都很困難了， 更別提還要考慮高標(biāo)準(zhǔn)，他所在房企最后也放棄了投報(bào)方案。

不過，巧妙的設(shè)計(jì)方案還是可以壓縮一部分成本?！澳膫€(gè)技術(shù)路徑既能實(shí)現(xiàn)超低能耗、裝配式，又能實(shí)現(xiàn)綠色和健康，那它可能就是我們的最優(yōu)選，因?yàn)槲覀兛梢杂靡豁?xiàng)技術(shù)路徑，達(dá)成多項(xiàng)指標(biāo)，成本就相對地減少了?！蓖趿柙普f。

北京某國企高標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，如果要全面落實(shí)高標(biāo)準(zhǔn)四項(xiàng)技術(shù)，項(xiàng)目平方米的建安成本大約要增加2000-3000元，而既往普通商品住宅的建安成本在4000元/平方米左右，意味成本增量大致50%。

因此，前述負(fù)責(zé)人將其定位為“高技術(shù)儲(chǔ)備項(xiàng)目”，而非“高利潤項(xiàng)目”。不過，從公司的戰(zhàn)略角度來看，他認(rèn)為節(jié)能、低碳以及產(chǎn)業(yè)化是建筑業(yè)的發(fā)展趨勢，“我們先行一步，雖然多投點(diǎn)錢走一點(diǎn)彎路，但是我們也是第一批積累經(jīng)驗(yàn)的人，在后面還有機(jī)會(huì)彎道超車。

在工期上，該負(fù)責(zé)人表示，交付周期與同期的項(xiàng)目相差不大，但是出于慎重，還是預(yù)留了多幾個(gè)月的時(shí)間?！按_實(shí)我們希望給自己留一點(diǎn)余地，方便技術(shù)調(diào)整，以及考慮到目前相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈尚不夠成熟，建材供應(yīng)的周期可能會(huì)拖長?！?/span>（應(yīng)受訪者要求，文中蘇志為化名）